В IV выпуске Сборника статей Ассоциации индустриальных парков России «Лучшие практики проектирования, строительства и эксплуатации промышленных объектов» был опубликован материал о Системе предупреждения протечек Контролит
Знакомим Вас с публикацией:
Объем возведения промышленных и складских зданий в РФ остается достаточно высоким несмотря на санкционный режим и высокие значения ключевой ставки. В этих условиях для инвесторов, собственников и пользователей зданий критически важное значение приобретает надежность и долговечность новых объектов строительства и соответственно эффективность и безопасность вложенных средств за счет стабильности производственных процессов. Одним из ключевых элементов здания, работающим круглые сутки весь год в любую погоду, является кровля. В настоящей статье приведено описание запатентованных решений, формирующих Систему предупреждения протечек Контролит©, а также пример её внедрения на новых плоских кровлях производственного и складского зданий, имеющих соответственно с площадь 4000 и 73600 м.кв.
Аннотация
Позднее обнаружение протечек – влечет за собой множество негативных последствий, для устранения которых необходимо затратить много финансовых и временных ресурсов. При этом полного восстановления надежности и безопасности здания или сооружения достичь не удается ни при каких затратах. Компания ООО «К-системс групп» разработчик Системы предупреждения протечек Контролит© и официальный дистрибьютор ООО «Лайткров-СВ» раскрывают перед заказчиками преимущества, которые можно получить, используя современные технические решения для защиты строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых зданий. В статье отмечается, что внедрение Системы предупреждения протечек Контролит© позволяет увеличить срок службы кровли в 2 раза и более, существенно снизить временные и финансовые затраты на поддержание кровли в нормативном состоянии, тем самым обеспечить стабильное предсказуемое функционирование предприятия. Последнее особенно актуальным становится в период за рамками гарантийного срока на монтаж нового гидроизоляционного покрытия. Благодаря этому девелопер RBNA, специализирующийся на строительстве логистических комплексов класса «А» и промышленных предприятий, выбрал надежное и хорошо себя зарекомендовавшую Системы предупреждения протечек Контролит© для своих объектов. Данная статья представлена для широкого круга читателей, но особенно может быть интересна для бережливых и дальновидных собственников зданий и инвесторов в промышленные и инфраструктурные проекты, руководителей проектных и строительных организаций.
Протечки на кровлях и фундаментах – дорого обходятся
Стоимость материалов для устройства 1 м.кв. утепленной кровли начинается от ~ 5 тыс. руб., что сопоставимо со стоимостью соответствующих монтажных работ. Из этого складывается вид на верхушку айсберга – масштаб инвестиций только в кровлю строящихся или реконструируемых зданий. Стоимость гидроизоляционных работ на плитах и стенах фундамента много дешевле, но ценность фундамента и стоимость ликвидации протечек в подземной части здания существенно выше. Стоимость инъектирования стартует от 8-12 тыс. руб./м.пог., а общий счет редко составляет менее десятка млн. руб. К этим расходам добавляются компенсация ущерба имуществу, затраты на борьбу с плесенью, отделочные работы и т.д., также снижаются надежность, долговечность всего здания, и его стоимость.
На большинстве новых, реконструируемых и капитально ремонтируемых кровлях приемку качества выполненных гидроизоляционных работ производят после визуального контроля или гидроиспытаний. Именно от качества гидроизоляционных работ и состояния гидроизоляционного покрытия зависит долговечность и надежность всей кровли в целом и безопасность вложенных в здание средств. При попадании воды под водоизоляционный ковер нарушается работа теплоизоляционного материала, многократно возрастает нагрузка на несущие конструкции (металл, железобетон), которые естественным образом начинают разрушаться из-за воды. При этом пользователи здания обычно начинают решать проблему только после видимых последствий протечек: капает с потолка или вода бежит по стенам, опорам, происходит короткое замыкание электропроводки, то есть возникает необходимость ремонта не только гидроизоляционного покрытия на кровле, но и остановки или замедления производственных процессов для ремонта внутренних помещений.
Изначально внимание компании ООО «К-системс групп» разработчика Системы предупреждения протечек Контролит© было сфокусировано на возможности как можно раньше выявить даже мельчайший дефект в гидроизоляционном слое, который сегодня еще возможно не ведет к протечке, но завтра – станет головной болью и для собственника здания, и простого сотрудника предприятия или жильца дома.
Системное решение проблемы
ООО «К-системс групп» с 2019 года внедряет комплексное решение для предупреждения протечек на плоских, малоуклонных кровлях, а также заглубляемых частях зданий и сооружений. Решение состоит из серии запатентованных материалов Контролит©, которые укладывают под механически закрепляемый гидроизоляционный материал, формирующий покрытие или в состав сборной стяжки при применении наплавляемой рулонной гидроизоляции. Также обязательным элементом системы является кровельный дефектоскоп Изотест 2.0©, который реализует высоковольтный электроискровой метод неразрушающего контроля диэлектрических покрытий, к которым относится большинство гидроизоляционных материалов для промышленного и гражданского строительства. А «вишенкой» и одновременно фундаментом Системы предупреждения протечек Контролит© является опытный персонал, в основном специалисты кровельных компаний, прошедшие обучение в ООО «К-системс групп» по монтажу материалов серии Контролит и проведению потоковой инструментальной диагностики герметичности/целостности гидроизоляционных покрытий на кровлях в соответствии с патентами (RU2720344, RU201323).
Справка:
Материалы Контролит© — рулонные токопроводящие материалы, выполняющие разделительную функцию, как стандартный геотекстиль или стеклохолст и не уступают им по основным параметрам, но главное обеспечивают возможность проконтролировать качество (герметичность/целостность) водоизоляционного ковра на любом этапе его жизненного цикла при наличии доступа к нему или, другими словами, отсутствие грунта или настила на гидроизоляции. Материалы Контролит запатентованы, отвечают всем нормативным требованиям, выпускаются серийно. За 2023 и 2024 годы построено кровель с материалами Контролит соответственно 387 и 693 тыс.кв.м.
Кровельный дефектоскоп Изотест 2.0© — эффективный инструмент неразрушающего контроля гидроизоляционных покрытий на кровлях и фундаментах, выпускается серийно, только за последние три года число активных пользователей увеличилось более чем на 100 компаний в РФ, Республиках Казахстан и Азербайджан, Грузии, Кыргызстане.
Опыт внедрения Системы предупреждения протечек Контролит
В 2023–2025 годах один из ключевых игроков индустриального девелопмента в России компания RBNA запускает несколько масштабных проектов. RBNA специализируется на логистических комплексах класса «А»: высота потолков 12+ метров, современные системы безопасности и фул-тайм сервисная поддержка. Важным критерием при выборе материалов и технологий становится не столько стоимость, сколько их влияние на жизненный цикл всего комплекса. Именно поэтому представители индустриального девелопера при знакомстве с системой предупреждения протечек Контролит вдохновились идеей максимально современного здания, кровля которого может прослужить 20-25 лет вместо стандартных 10-15 лет. Высокий уровень доверия к специалистам кровельной компании ООО «Лайткров-СВ» авторизованного дистрибьютора материалов Контролит обеспечил внедрение Системы предупреждения протечек Контролит© сразу на 2 комплекса, каждый из которых уникален по-своему:
- ПАРК М-4 — логистический комплекс Big Box класса А, площадь кровли — 73 600 м2
- ПАРК РЯБИНОВАЯ — первый вМоскве специализированный технопарк для предприятий пищевой промышленности с площадью кровли 4000 м2.
Увеличение стоимости кровельного пирога на этапе внедрения составил менее 2% за счет замены обычного материала разделительного слоя на контрольно-разделительный слой из материалов Контролит.
Помимо рисков, связанных с протечками кровли и порчей оборудования, товаров и самих конструкций, стоит отметить и репутационные риски, которые в недвижимости класса «А» всегда очень высоки. Инструментальная проверка и гарантированное отсутствие протечек – также повод для переговоров со страховыми компаниями о снижении страховой премии для владельцев комплексов.
RBNA учитывает и опережает запросы рынка. Работая в формате комплексных решений, девелопер предлагает арендаторам максимум для стабильности и эффективного роста. Внедрение Системы предупреждения протечек Контролит© — рациональное решение, яркой аналогией которому служит человеческое здоровье: профилактика обходится дешевле лечения и повышает качество жизни, а зачастую и ее длительность.
Риски на стадии проектирования и строительства. Можно ли их избежать?
Существенная часть рисков при строительстве новых объектов возникает еще на стадии проектирования, и эти риски могут быть как проигнорированы, так и сняты на данном этапе. Это консолидированное мнение опытных руководителей строительных и проектных организаций, которое неоднократно упоминалось на крупных профильных дискуссионных площадках, например, Форум 100 + Technobuild, клуба «Лидеры проектирования» и других. Даже исходя из того, что всё здание спроектировано опытной командой с соблюдением постоянно изменяющихся норм и правил в строительстве, качество конечного продукта – здания в целом и кровли в частности зависит во многом не только от исполнителя конкретной строительно-монтажной работы, но и от специалистов смежных профессий. Даже на сравнительно небольших объектах с площадь кровли в 1000 м.кв. работает множество людей, которые вольно или невольно могут испортить весь труд мастера гидроизоляционных работ. Хотя и самый опытный мастер гидроизоляционных работ может допустить ошибку и не заметить плохо проваренный угол, шов, дефект материала, допущенный при разгрузке или транспортировке материала и этот список вероятностей весьма внушителен.
Соответственно, всегда возникают ситуации поиска виновных в некачественно выполненной работе или в порче работы, при этом сам факт выявления виновного не обеспечит автоматически устранения дефектов гидроизоляционного покрытия и особенно их последствий, например удаления 100 кг и более воды в слое утеплителя. Единственное решение — это периодическая диагностика всей поверхности гидроизоляционного слоя кровельным дефектоскопом Изотест 2.0 на стадии строительства и после ввода в эксплуатацию, с обеспечением контроля доступа на смонтированную крышу. Систематический контроль позволяет разграничивать ответственность за допущенные повреждения водоизоляционного ковра, а также устранять дефекты, не дожидаясь возникновения видимых последствий – протечек внутри здания. Такой бережливый подход и обеспечивает возможность продлить срок службы кровли с обычных 10-15 лет до 20-25 лет. Увеличение срока службы гидроизоляционных материалов не только снижает финансовую нагрузку на предприятие, но и существенно снижает экологическую нагрузку, т.к. отработавшие свой срок строительные кровельные материалы особенно полимерные и битум-содержащие представляют непосредственную угрозу природе даже при хранении на мусорных полигонах. Корректная утилизация строительного мусора для законопослушного собственника здания – это тема отдельной статьи, а внедрение Системы предупреждения протечек Контролит позволяет существенно сдвинуть сроки наступления затрат по данной статье расходов.
Заключение
Небольшое удорожание кровли на стадии проектирования позволяет рачительному и дальновидному собственнику или инвестору
— ввести в эксплуатацию по-настоящему герметичную сухую кровлю, после инструментальной проверки 100 % её площади, а не в результате выборочного визуального контроля;
— существенно продлить срок службы всей кровли (несущих конструкций, пароизоляции, утеплителя, самого гидроизоляционного материала) в 2 раза, а в некоторых случаях и более;
— минимизировать риски возникновения протечек при систематическом контроле из-за
а) случайных ошибок профессионального кровельщика,
б) действий специалистов смежных профессий, имеющих доступ на кровлю,
в) естественного старения кровли,
г) природных факторов (воздействий УФ излучения, ветра, влаги, стихийных бедствий и пр.);
— исключить необходимость ремонтов помещений из-за протечек, идущих с кровли,
— минимизировать вероятность остановки, замедления или ухудшения качества производственных процессов из-за протечек,
— значительно сдвинуть сроки «вправо» по статьям расходов: капитальный ремонт и утилизация строительных и опасных отходов.
Авторы:
Струков Е.В., ООО «СВ-СЕРВИС»
Сипатов И.С., к.х.н., ООО «К-системс групп»
